25 Settembre 2023 
Vi proponiamo l’approfondimento dell’Ufficio Legale Club Medici, che prende spunto da una consulenza legale richiesta da un medico, socio del Club, che aveva necessità di chiarire alcuni dubbi al fine di acquisire gli strumenti necessari a dirimere i contrasti nati con i condòmini.
In particolare sui parcheggi condominiali l’attenzione è stata rivolta ai seguenti aspetti:
- Spettano a tutti?
- È legittimo il sistema della turnazione?
- È possibile prevedere l’assegnazione di posti auto condominiali a pagamento?
- È possibile adibire gli spazi di manovra a parcheggi?
Ricordiamo che L’Ufficio legale “Perry” è a disposizione dei soci non solo per questioni attinenti all’attività professionale ma, come nel caso di specie, anche per problematiche relative alla vita privata.
Passiamo ad analizzare la fattispecie.
Il medico vive in un condominio in cui il numero di posti auto è inferiore rispetto a quello dei condòmini, per cui in misura insufficiente per consentire di parcheggiare almeno un’autovettura a testa, quindi domanda:
“COSA SUCCEDE IN QUESTI CASI?”
Per rispondere al quesito del nostro socio, in via preliminare, è necessario chiarire che il nostro ordinamento non prevede una norma che specificamente regolamenti la gestione dei posti auto condominiali.
Per cui, per la disamina del caso di specie, è doveroso fissare dei punti fermi, ossia individuare le norme del Codice Civile che regolano il condominio e da qui partire per chiarire i suoi dubbi.
Le norme di riferimento sono:
- l’art. 1102 c.c., che risponde alla esigenza di disciplinare l’uso dei beni comuni;
- l’art. 1117 c.c., secondo il quale le aree destinate a parcheggio sono considerate oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari;
- l’art. 1123 c.c., secondo il quale se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
- l’art. 1136 c.c., relativo alla costituzione dell’assemblea e alla validità delle delibere.
In ipotesi di questo tipo, risulta pacifico che l’Assemblea condominiale, in qualità di organo supremo dell’edificio, possa disporre l’uso turnario dei posti auto affinché tutti abbiano il pari diritto di uso dell’area.
La richiesta di applicazione del criterio di turnazione può essere avanzata anche solo ad istanza di un singolo condomino, e questa è sufficiente per obbligare l’assemblea ad adottarlo, rilevando che, in caso di opposizione, potrà essere promossa espressa domanda innanzi al Giudice di Pace – quale autorità giudiziaria competente a regolare l’uso delle cose comuni in condominio – affinché sia stabilita la rotazione. Questo proprio in considerazione di quanto disposto dell’art. 1102 c.c. che risponde all’esigenza di disciplinare l’uso dei beni comuni in modo da garantire ai condòmini il più ampio godimento possibile con omogeneità di trattamento.
A tal proposito Cass. n.29747/2017:
“Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari”.
Chiarita la legittimità dell’utilizzo del sistema della turnazione è necessario analizzare un’ulteriore questione:
LO SCHEMA DELLA TURNAZIONE PUÒ CONTEMPLARE UN ESBORSO DI DENARO?
La norma di riferimento è l’art. 1123 c.c. “Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. È in base a questo che l’assemblea può deliberare un costo fisso per quei condòmini che, secondo il turno, sostano la propria vettura nell’area condominiale.
Che questa iniziativa sia legittima e conforme alla legge, lo conferma anche la giurisprudenza comune “il parcheggio in questione necessariamente è destinato, in ragione della limitata superficie, a servire i comproprietari in misura diversa, per cui appare corretto che i relativi oneri vengano imputati in proporzione dell’uso permesso a ciascuno pro tempore, in esecuzione della più che legittimamente disposta rotazione” (Cass. n. 12485/2017).
Al contrario, è nulla la delibera assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di alcuni soltanto dei condòmini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture, senza stabilire, a fronte dell’esiguità dello spazio esistente in rapporto al numero complessivo dei comproprietari, forme di godimento turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto.
Proprio recentemente la Corte di Appello di Milano con sentenza n. 325/2022 ha affermato che gli esborsi stabiliti per la turnazione non possono considerarsi come canoni locatizi, essi integrano mere modalità, validamente concordate dalla maggioranza assembleare, per distribuire le spese in base al più intenso utilizzo del parcheggio comune concesso in favore di coloro che, per determinato periodo, si avvantaggiano di un posto auto rispetto alla restante parte dei condòmini, ai quali momentaneamente, residua un utilizzo meramente indiretto del bene comune.
In ultimo, il nostro socio ci riferisce che alcune aree di manovra del cortile condominiale sono state adibite a parcheggi, per cui domanda:
GLI SPAZI DI MANOVRA DEL CORTILE CONDOMINIALE POSSONO ESSERE OCCUPATI DA POSTI AUTO?
A tal proposito va chiarito chegli spazi di manovra sono le corsie di cui il decreto ministeriale del 1° febbraio ’86 definisce le caratteristiche minime. Per definizione gli spazi di manovra devono agevolare il movimento dei veicoli e avere una ampiezza non inferiore ai 4,5 m. Se lo spazio di area di manovra rispetta questi standard allora può essere utilizzato anche come parcheggio, ma in caso contrario costituisce un rischio molto alto per la sicurezza dei condòmini in caso di emergenza.
Senza considerare che si possono determinare responsabilità penali.
Il reato in discussione è quello della violenza privata.
È innegabile, infatti, per pacifica opinione giurisprudenziale, che questa condotta provochi un’intollerabile compressione della libertà di azione della vittima.
Per questi motivi, chi ferma la propria vettura all’interno di un parcheggio condominiale, bloccando l’auto di un altro, può essere perseguito penalmente.
